Impozitul pe venit la tranzactiile cu proprietati imobiliare in cazul persoanelor fizice

Incepand din 2007, sistemul de impozitare in domeniul tranzactiilor imobiliare s-a schimbat radical. Daca pana in 2007, pentru vanzarea unui imobil, care a fost detinut mai putin de trei ani, se aplica un impozit de 16% , la diferenta dintre valoare de vanzare si valoarea la care imobilul fusese cumparat initial, dupa 1 ianuarie 2007 a fost impozitata intrega valoare de tranzactionare, cu un procent cuprins intre doi si trei la suta. Numarul taxelor s-a redus, fiindca taxa de vanzare-cumparare si impozitul pe profit care s-au platit pana atunci au fost inlocuite de impozitul pe valoarea tranzactiei, insa taxele au crescut pentru imobilele cu o valoare mai mica de 200.000 lei, care constituie cea mai mare parte a tranzactiilor imobiliare.
Noul sistem de impozitare a proprietatilor imobiliare, care a fost aplicat de la 1 ianuarie 2007, a dezavantajat proprietatile ieftine si dobandite de mai mult de trei ani si a dus la un nou fenomen de evaziune fiscala, nedeclararea valorii reale a locuintei la notariat fiind tot mai des practicata. In primul rand castiga cei ce au facut speculatii imobiliare foarte avantajoase pe termen scurt, pentru care castigul acumulat este deja semnificativ si pierd cei care vand proprietati de valoare mica si detinute de mai mult de 3 ani, pentru ca acestia inainte nu plateau impozit. Atat vanzatorul cat si cumparatorul sunt tentati sa declare o suma mai mica , tocmai ca impozitul sa fie cat mai mic (vanzatorul, pentru ca el nu este interest de pretul de tranzactionare, iar cumparatorul pentru ca este cel care de regula il suporta, fiindca acest impozit se adauga pretului de tranzactionare).
Prin Hotararea nr. 1195/2007 (publicata in M.O. nr. 707/19.10.2007) Guvernul a modificat normele metodologice de aplicare a Legii nr. 571/2003 privind Codul fiscal. Modificarile si completarile sunt de natura explicativa si procedurala, stabilind cadrul necesar unitar pentru aplicarea corecta si unitara a reglementarilor in vigoare si vizeaza urmatoarele aspecte: definirea venitului din transferul proprietatilor imobiliare din patrimoniul personal, impozitul la dobandirea dreptului de proprietate asupra terenurilor si constructiilor, transmisiunea dreptului de proprietate si a dezmembramintelor acestuia cu titlul de mostenire, transmiterea dreptului de proprietate, valoarea de circulatie a bunurilor imobile si impozitul asupra transferului dreptului de proprietate sau al dezmembramintelor.

1. Definirea venitului din transferul proprietatilor imobiliare din patrimoniul personal
La transferul dreptului de proprietate si al dezmembramintelor acestuia, prin acte juridice intre vii asupra constructiilor de orice fel si a terenurilor aferente acestora, precum si asupra terenurilor de orice fel fara constructii, contribuabilii datoreaza un impozit care se calculeaza astfel:
a) pentru constructiile de orice fel cu terenurile aferente acestora, precum si pentru terenurile de orice fel fara constructii, dobandite intr-un termen de pana la 3 ani inclusiv:
- 3% pana la valoarea de 200.000 lei inclusiv;
- peste 200.000 lei, 6.000 lei + 2% calculate la valoarea ce depaseste 200.000 lei inclusiv;
b) pentru imobilele descrise la lit. a), dobandite la o data mai mare de 3 ani:
- 2% pana la valoarea de 200.000 lei inclusiv;
- peste 200.000 lei, 4.000 lei + 1% calculat la valoarea ce depaseste 200.000 lei inclusiv.

2 . Impozitul la dobandirea dreptului de proprietate asupra terenurilor si constructiilor
Impozitul prevazut la dobandirea dreptului de proprietate asupra terenurilor si constructiilor nu se datoreaza in urmatoarele cazuri:
a) la dobandirea dreptului de proprietate asupra terenurilor si constructiilor de orice fel, prin reconstituirea dreptului de proprietate in temeiul legilor speciale;
b) la dobandirea dreptului de proprietate cu titlul de donatie intre rude si afini pana la gradul al III-lea inclusiv, precum si intre soti;
c) in cazul partajului judiciar sau voluntar.
Nu se datoreaza impozit la dobandirea dreptului de proprietate asupra terenurilor si constructiilor de orice fel, prin reconstituirea dreptului de proprietate in temeiul legilor speciale: Legea nr. 18/1991, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare, Legea nr. 1/2000, cu modificarile si completarile ulterioare, Legea nr. 112/1995, cu modificarile ulterioare, Legea nr. 10/2001, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare, si orice alte acte normative cu caracter reparatoriu.
In ceea ce priveste data de dobandire a proprietatilor imobiliare, noile reglementari precizeaza ca pentru imobilele dobandite prin reconstituirea sau constituirea dreptului de proprietate in baza legilor fondului funciar data dobandirii este considerata data validarii prin hotararea Comisiei judetene de aplicare a acestei legislatii. Pentru imobilele atribuite, restituite, retrocedate in baza legii fondului funciar si a legislatiei privind restituirea imobilelor confiscate de fostul regim comunist, data dobandirii este considerata data emiterii actului administrativ, respectiv ordinul prefectului, dispozitia de restituire sau orice alt act administrativ in materie. In cazul in care fostii proprietari sau mostenitorii acestora au dobandit dreptul de proprietate prin hotarare judecatoreasca, data dobandirii este considerata data ramanerii definitive si irevocabile a hotararii judecatoresti.
Este exceptata de la plata impozitului transmiterea dreptului de proprietate prin donatie intre rude ori afini pana la gradul al III-lea inclusiv, precum si intre soti. Dovada calitatii de sot, ruda sau afin se face cu acte de stare civila.
Instrainarea ulterioara a proprietatilor imobiliare dobandite in conditiile prevazute la paragrafele 1 si 2 va fi supusa impozitarii, cu exceptia transmiterii dreptului de proprietate prin donatie intre rude ori afini pana la gradul al III-lea inclusiv, precum si intre soti.
In cazul transferului dreptului de proprietate prin donatie, calitatea de contribuabil revine donatarului.

3. Transmisiunea dreptului de proprietate si a dezmembramintelor acestuia cu titlul de mostenire
Pentru transmisiunea dreptului de proprietate si a dezmembramintelor acestuia cu titlul de mostenire nu se datoreaza impozit, daca succesiunea este dezbatuta si finalizata in termen de 2 ani de la data decesului autorului succesiunii. In cazul nefinalizarii procedurii succesorale in termenul prevazut mai sus, mostenitorii datoreaza un impozit de 1% calculat la valoarea masei succesorale.
Noile reglementari precizeaza ca in cazul in care in activul succesoral se cuprind si bunuri mobile, drepturi de creanta, actiuni, certificate de actionar, etc. se va stabili proportia valorii proprietatilor imobiliare din totalul activului succesoral, iar pasivul succesoral se va deduce din valoarea bunurilor mobile, respectiv imobile proportional cu cota ce revine fiecareia din categoriile de bunuri mobile sau imobile. Dupa deducerea pasivului succesoral corespunzator bunurilor imobile din valoarea acestora se determina activul net imobiliar reprezentand baza impozabila.

4. Transmiterea dreptului de proprietate
Impozitul la transmiterea dreptului de proprietatea se calculeaza la valoarea declarata de parti in actul prin care se transfera dreptul de proprietate sau dezmembramintele sale. In cazul in care valoarea declarata este inferioara valorii orientative stabilite prin expertiza intocmita de camera notarilor publici, impozitul se va calcula la aceasta valoare.
La transmiterea dreptului de proprietate, impozitul se calculeaza la valoarea declarata de parti. In cazul in care valoarea declarata de parti este mai mica decat valoarea orientativa stabilita prin expertizele intocmite de camerele notarilor publici, impozitul se va calcula la aceasta din urma valoare.
In cazul proprietatilor imobiliare transferate cu titlu de aport la capitalul social, valoarea la care se va stabili impozitul este aceea din actul prin care s-a realizat aducerea bunului imobil ca aport in natura la capitalul social, astfel:
- in cazul in care legislatia in materie impune intocmirea unei expertize de evaluare, impozitul se va stabili la valoarea din act, dar nu mai putin de valoarea rezultata din expertiza de evaluare;

Impozitul pe venit la tranzactiile cu proprietati imobiliare in cazul persoanelor fizice

Incepand din 2007, sistemul de impozitare in domeniul tranzactiilor imobiliare s-a schimbat radical. Daca pana in 2007, pentru vanzarea unui imobil, care a fost detinut mai putin de trei ani, se aplica un impozit de 16% , la diferenta dintre valoare de vanzare si valoarea la care imobilul fusese cumparat initial, dupa 1 ianuarie 2007 a fost impozitata intrega valoare de tranzactionare, cu un procent cuprins intre doi si trei la suta. Numarul taxelor s-a redus, fiindca taxa de vanzare-cumparare si impozitul pe profit care s-au platit pana atunci au fost inlocuite de impozitul pe valoarea tranzactiei, insa taxele au crescut pentru imobilele cu o valoare mai mica de 200.000 lei, care constituie cea mai mare parte a tranzactiilor imobiliare.
Noul sistem de impozitare a proprietatilor imobiliare, care a fost aplicat de la 1 ianuarie 2007, a dezavantajat proprietatile ieftine si dobandite de mai mult de trei ani si a dus la un nou fenomen de evaziune fiscala, nedeclararea valorii reale a locuintei la notariat fiind tot mai des practicata. In primul rand castiga cei ce au facut speculatii imobiliare foarte avantajoase pe termen scurt, pentru care castigul acumulat este deja semnificativ si pierd cei care vand proprietati de valoare mica si detinute de mai mult de 3 ani, pentru ca acestia inainte nu plateau impozit. Atat vanzatorul cat si cumparatorul sunt tentati sa declare o suma mai mica , tocmai ca impozitul sa fie cat mai mic (vanzatorul, pentru ca el nu este interest de pretul de tranzactionare, iar cumparatorul pentru ca este cel care de regula il suporta, fiindca acest impozit se adauga pretului de tranzactionare).
Prin Hotararea nr. 1195/2007 (publicata in M.O. nr. 707/19.10.2007) Guvernul a modificat normele metodologice de aplicare a Legii nr. 571/2003 privind Codul fiscal. Modificarile si completarile sunt de natura explicativa si procedurala, stabilind cadrul necesar unitar pentru aplicarea corecta si unitara a reglementarilor in vigoare si vizeaza urmatoarele aspecte: definirea venitului din transferul proprietatilor imobiliare din patrimoniul personal, impozitul la dobandirea dreptului de proprietate asupra terenurilor si constructiilor, transmisiunea dreptului de proprietate si a dezmembramintelor acestuia cu titlul de mostenire, transmiterea dreptului de proprietate, valoarea de circulatie a bunurilor imobile si impozitul asupra transferului dreptului de proprietate sau al dezmembramintelor.

1. Definirea venitului din transferul proprietatilor imobiliare din patrimoniul personal
La transferul dreptului de proprietate si al dezmembramintelor acestuia, prin acte juridice intre vii asupra constructiilor de orice fel si a terenurilor aferente acestora, precum si asupra terenurilor de orice fel fara constructii, contribuabilii datoreaza un impozit care se calculeaza astfel:
a) pentru constructiile de orice fel cu terenurile aferente acestora, precum si pentru terenurile de orice fel fara constructii, dobandite intr-un termen de pana la 3 ani inclusiv:
- 3% pana la valoarea de 200.000 lei inclusiv;
- peste 200.000 lei, 6.000 lei + 2% calculate la valoarea ce depaseste 200.000 lei inclusiv;
b) pentru imobilele descrise la lit. a), dobandite la o data mai mare de 3 ani:
- 2% pana la valoarea de 200.000 lei inclusiv;
- peste 200.000 lei, 4.000 lei + 1% calculat la valoarea ce depaseste 200.000 lei inclusiv.

2 . Impozitul la dobandirea dreptului de proprietate asupra terenurilor si constructiilor
Impozitul prevazut la dobandirea dreptului de proprietate asupra terenurilor si constructiilor nu se datoreaza in urmatoarele cazuri:
a) la dobandirea dreptului de proprietate asupra terenurilor si constructiilor de orice fel, prin reconstituirea dreptului de proprietate in temeiul legilor speciale;
b) la dobandirea dreptului de proprietate cu titlul de donatie intre rude si afini pana la gradul al III-lea inclusiv, precum si intre soti;
c) in cazul partajului judiciar sau voluntar.
Nu se datoreaza impozit la dobandirea dreptului de proprietate asupra terenurilor si constructiilor de orice fel, prin reconstituirea dreptului de proprietate in temeiul legilor speciale: Legea nr. 18/1991, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare, Legea nr. 1/2000, cu modificarile si completarile ulterioare, Legea nr. 112/1995, cu modificarile ulterioare, Legea nr. 10/2001, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare, si orice alte acte normative cu caracter reparatoriu.
In ceea ce priveste data de dobandire a proprietatilor imobiliare, noile reglementari precizeaza ca pentru imobilele dobandite prin reconstituirea sau constituirea dreptului de proprietate in baza legilor fondului funciar data dobandirii este considerata data validarii prin hotararea Comisiei judetene de aplicare a acestei legislatii. Pentru imobilele atribuite, restituite, retrocedate in baza legii fondului funciar si a legislatiei privind restituirea imobilelor confiscate de fostul regim comunist, data dobandirii este considerata data emiterii actului administrativ, respectiv ordinul prefectului, dispozitia de restituire sau orice alt act administrativ in materie. In cazul in care fostii proprietari sau mostenitorii acestora au dobandit dreptul de proprietate prin hotarare judecatoreasca, data dobandirii este considerata data ramanerii definitive si irevocabile a hotararii judecatoresti.
Este exceptata de la plata impozitului transmiterea dreptului de proprietate prin donatie intre rude ori afini pana la gradul al III-lea inclusiv, precum si intre soti. Dovada calitatii de sot, ruda sau afin se face cu acte de stare civila.
Instrainarea ulterioara a proprietatilor imobiliare dobandite in conditiile prevazute la paragrafele 1 si 2 va fi supusa impozitarii, cu exceptia transmiterii dreptului de proprietate prin donatie intre rude ori afini pana la gradul al III-lea inclusiv, precum si intre soti.
In cazul transferului dreptului de proprietate prin donatie, calitatea de contribuabil revine donatarului.

3. Transmisiunea dreptului de proprietate si a dezmembramintelor acestuia cu titlul de mostenire
Pentru transmisiunea dreptului de proprietate si a dezmembramintelor acestuia cu titlul de mostenire nu se datoreaza impozit, daca succesiunea este dezbatuta si finalizata in termen de 2 ani de la data decesului autorului succesiunii. In cazul nefinalizarii procedurii succesorale in termenul prevazut mai sus, mostenitorii datoreaza un impozit de 1% calculat la valoarea masei succesorale.
Noile reglementari precizeaza ca in cazul in care in activul succesoral se cuprind si bunuri mobile, drepturi de creanta, actiuni, certificate de actionar, etc. se va stabili proportia valorii proprietatilor imobiliare din totalul activului succesoral, iar pasivul succesoral se va deduce din valoarea bunurilor mobile, respectiv imobile proportional cu cota ce revine fiecareia din categoriile de bunuri mobile sau imobile. Dupa deducerea pasivului succesoral corespunzator bunurilor imobile din valoarea acestora se determina activul net imobiliar reprezentand baza impozabila.

4. Transmiterea dreptului de proprietate
Impozitul la transmiterea dreptului de proprietatea se calculeaza la valoarea declarata de parti in actul prin care se transfera dreptul de proprietate sau dezmembramintele sale. In cazul in care valoarea declarata este inferioara valorii orientative stabilite prin expertiza intocmita de camera notarilor publici, impozitul se va calcula la aceasta valoare.
La transmiterea dreptului de proprietate, impozitul se calculeaza la valoarea declarata de parti. In cazul in care valoarea declarata de parti este mai mica decat valoarea orientativa stabilita prin expertizele intocmite de camerele notarilor publici, impozitul se va calcula la aceasta din urma valoare.
In cazul proprietatilor imobiliare transferate cu titlu de aport la capitalul social, valoarea la care se va stabili impozitul este aceea din actul prin care s-a realizat aducerea bunului imobil ca aport in natura la capitalul social, astfel:
- in cazul in care legislatia in materie impune intocmirea unei expertize de evaluare, impozitul se va stabili la valoarea din act, dar nu mai putin de valoarea rezultata din expertiza de evaluare;
- in cazul in care legislatia in materie nu impune intocmirea unei expertize de evaluare, impozitul se va stabili la valoarea din act.

La constituirea sau transmiterea dezmembramintelor dreptului de proprietate, impozitul se determina la valoarea declarata de parti, dar nu mai putin de 20% din valoarea orientativa stabilita prin expertiza intocmita de camera notarilor publici. Aceeasi valoare se va stabili si la stingerea pe cale conventionala sau prin consimtamantul titularului a acestor dezmembraminte.
La transmiterea nudei proprietati, impozitul se determina la valoarea declarata de parti, dar nu mai putin de 80% din valoarea orientativa stabilita prin expertizele camerei notarilor publici.
Pentru constructiile neterminate, la instrainarea acestora, valoarea se va stabili pe baza unui raport de expertiza, care va cuprinde valoarea constructiei neterminate la care se adauga valoarea terenului aferent declarata de parti, dar nu mai putin decat valoarea stabilita pentru teren prin expertizele camerei notarilor publici. Raportul de expertiza va fi intocmit pe cheltuiala contribuabilului de un expert autorizat in conditiile legii.
La schimb imobiliar, impozitul se calculeaza la valoarea fiecareia din proprietatile imobiliare transmise.
In cazul schimbului unui bun imobil, proprietate imobiliara, cu un bun mobil, impozitul se calculeaza la valoarea bunului imobil, calitatea de contribuabil fiind a persoanei fizice care transmite proprietatea imobiliara.

5. Valoarea de circulatie a bunurilor imobile
Camerele notarilor publici vor actualiza, o data pe an, expertizele privind valoarea de circulatie a bunurilor imobile care vor fi comunicate la directiile teritoriale ale Ministerului Finantelor Publice.
Expertizele privind valoarea de circulatie a proprietatilor imobiliare vor fi comunicate directiilor teritoriale ale Ministerului Economiei si Finantelor pana la data de 31 decembrie a anului fiscal curent, pentru a fi utilizate in anul fiscal urmator.
Expertizele intocmite de camerele notarilor publici privind valoarea de circulatie orientativa a proprietatilor imobiliare constituie baza de calcul a impozitului datorat de contribuabilii, in cazul in care valoarea declarata de parti este mai mica decat valoarea orientativa stabilita prin expertiza camerei notarilor publici.
Obligatia de a calcula si de a incasa impozitul revine:
- notarilor publici pentru actele autentificate de acestia;
- organului fiscal competent in celelalte cazuri.

6. Impozitul asupra transferului dreptului de proprietate sau al dezmembramintelor
Impozitul se va calcula si se va incasa de notarul public inainte de autentificarea actului sau, dupa caz, intocmirea incheierii de finalizare a succesiunii. Impozitul calculat si incasat se vireaza pana la data de 25 inclusiv a lunii urmatoare celei in care a fost retinut. In cazul in care transferul dreptului de proprietate sau al dezmembramintelor acestuia, se va realiza printr-o hotarare judecatoreasca, impozitul se va calcula si se va incasa de catre organul fiscal competent. Instantele judecatoresti care pronunta hotarari judecatoresti definitive si irevocabile comunica organului fiscal competent hotararea si documentatia aferenta in termen de 30 de zile de la data ramanerii definitive si irevocabile a hotararii. Pentru inscrierea drepturilor dobandite in baza actelor autentificate de notarii publici ori a certificatelor de mostenitor sau, dupa caz, a hotararilor judecatoresti, registratorii de la birourile de carte funciara vor verifica indeplinirea obligatiei de plata a impozitului si, in cazul in care nu se va face dovada achitarii acestui impozit, vor respinge cererea de inscriere pana la plata impozitului.
Impozitul se va calcula si se va incasa de catre notarul public, pe chitanta sau bon fiscal, anterior autentificarii actului sau semnarii incheierii de finalizare a procedurii succesorale.
Impozitul stabilit se distribuie astfel:
-a) cota de 40% se face venit la bugetul consolidat
-b) cota de 50% se face venit la bugetul unitatilor administrativ-teritoriale pe teritoriul carora se afla bunurile ce au facut obiectul instrainarii
-c) cota de 10% se face venit la bugetul Agentiei Nationale de Cadastru si Publicitate Imobiliara pentru indeplinirea activitatii de publicitate imobiliara.
Impozitul poate fi platit de catre contribuabil fie in numerar, la sediul biroului notarului public, fie prin virament bancar, intr-un cont al biroului notarial. In cazul platii impozitului prin virament bancar, dovada achitarii se face cu ordinul de plata.
Potrivit Codului Fiscal, impozitul pentru veniturile din transferul proprietatilor imobiliare din patrimoniul personal este retinut si platit lunar de catre notarii publici, in cazul în care tranzactia nu se realizeaza prin alte proceduri, cum ar fi decizii ale instantelor de judecata. In astfel de situatii, persoanele fizice trebuie sa depuna o declaratie la administratia fiscala care calculeaza si retine impozitul.
Marea majoritate a tranzactiilor se fac prin notariate care, la randul lor, depun semestrial declaratii. Conform ANAF, au fost înregistrate 1.073 astfel de declaratii anul trecut si 1.130, in prima jumatate a lui 2007. ANAF a mai precizat ca impozitul stabilit de notarii publici a insumat 216.405.563 lei, in 2006, si 243.623.265 lei, in primele sase luni ale acestui an.
In 2006, potrivit datelor ANAF, un singur roman a declarat Fiscului si a platit impozit pentru o tranzactie care a avut loc printr-o alta procedura decat cea notariala, iar in acest an, fiscul nu a mai inregistrat nicio declaratie sau plata.